経験豊富な税務スタッフが税務相談・経営相談・会計監査を承っております

法人税・相続税の節税対策なら　
税理士にいむら会計事務所

　東京都千代田区九段南１－５－６りそな九段ビル６階
（九段下駅６番出口地上すぐ右側・神保町駅Ａ１番出口徒歩５分・JR水道橋駅徒歩1３分）

お気軽にお問合せください

03-6261-1472

お問合せ・ご相談はこちら

受付時間	9時～17時

休業日	土曜日(事前予約面談は可)・日曜日・祝日

トップページサービス紹介相続手続・相続対策

相続手続・相続対策

相続が発生した場合は遺産相続をどのように分けるか、相続税の申告をする必要があるのかあればどのくらいの相続税が生じるのかを検討しなければなりません。

次に、相続した遺産が賃貸物件だったり、又は不動産を売却した場合にはその収入に対して相続申告期限の６か月前までに所得税の確定申告(準確定申告といいます。)をする必要があります。

それまで確定申告をご自身でされる方もいますが、相続が絡む確定申告は例年と若干異なり難しくなりますので税理士に依頼されることをお勧めします。

不動産を活用した相続税対策

相続税は、プラスの財産(現金預金・不動産・有価証券など)からマイナスの財産(借入金・未払い金など)を控除した後の純財産から基礎控除を控除した課税財産に対して課税されますので、相続税を減らすためにはこの純財産を小さくしていくことが必要です。
そして、この純財産を小さくするには、プラスの財産の減らす(評価額を小さくしていく)か、あるいはマイナスの財産を増やす(借入金を増やす)か、基本的にはこれしか方法がありません。
プラスの財産を減らしていくために現金贈与を活用することがあります。
その贈与を受けた方が年間合計110万円以下であれば贈与は課税されませんが、相続税額を大幅に減らすためには相当の年数を掛けて贈与していかなければなりません。
そこで時間を掛けずに短期間で純財産をけらす方法として賃貸不動産の購入は純財産を減らす為に非常に効果的です。しかも、低金利の時代に銀行へ預けておくよりはある程度の利回りで運用できる投資商品としては今の時代にあっていると言えます。

賃貸不動産の活用による相続税減額の仕組み

2億円の融資を受け、物件価格2億円（土地1億円、建物1億円）の賃貸不動産を購入したとします。
まず相続税を計算する場合、建物の評価は固定資産税評価額で評価されます。固定資産税評価額は再建築価額を基準として評価することになり、実際に支払った建築費用や購入価額が直接的な評価額とされず、建築に要した工事費一つひとつを点数計算して積み上げて評価されます。その結果、建物の固定資産税評価額は建築費用や購入価額よりも低い評価額になります。たとえば1億円で購入した建物は、購入した時点で固定資産税評価額すなわち相続税評価額となりますので、一般的には建築費の５０%から７０%くらいと言われていますので５,０００万円から７,０００万円となります。さらにその建物が賃貸用であれば、借家権を控除するとこになります。借家権割合は全国一律30％と決まっていますので、仮に固定資産税評価額で５,０００万円とするとそこから３０% の１,５００万円を控除します。その結果、1億円で購入した賃貸用建物の相続税評価額が３,５００万円ということになります。
土地について上物が賃貸用であれば建値物と同じように評価減が可能になります。相続税を計算する場合に土地の評価は毎年7月1日に発表される路線価を基に評価をしますが時価の7割〜8割を目安に設定されています。１億円で購入した土地の更地評価は、例えば路線価で８,０００万円とすると、土地上の建物が賃貸用の場合、借家権割合と借地権割合を乗じた分を控除します。借地権割合は地域ごとに異なりますが都心部ではおおよそ６０％〜７０％ですので、借家権割合30％×借地権割合70％＝21％の減額となり、1億円で購入した土地の更地評価８,０００万円が、賃貸用建物がたっている土地であれば６,３２０万円が相続税評価額となります。
結果、金融機関から2億円の融資を受け、2億円で賃貸不動産を購入した結果、相続税の計算としては建物３,５００万円と土地６,３２０万円というプラスの財産が増加するとともに、借入金2億円というマイナスの財産が増加したことになります。
相続税の課税価格の計算上純財産は建物３,５００万円+土地６,３２０万円-借入金2億円=
１億１８０万円の減少となります。
相続税の税率が50％とすると、1億１８０万円×50％＝５,０９０万円の相続税が減少したことになります。
以上のように賃貸不動産を活用することで短い期間で課税財産を減らす対策をとることができます。

個人所有不動産を法人所有に移行する対策
個人で所有している賃貸不動産を法人化することで所得税及び相続税を節税することができます。個人所有不動産の法人化と呼ばれるこの手法は、短期間で相続税を減らすことは出来ませんがある程度の期間を掛けて打つ相続税対策としては有効な方法です。
まず不動産を譲り受ける会社を設立します。次に個人が所有している賃貸不動産のうち建物のみを法人へ譲渡(土地は高額になりますので売却しません)します。建物の譲渡価額は個人の確定申告で計上されている未償却残高で売買します。簿価で売買しますので譲渡益は発生せず、譲渡益に対する税金が生じません。
建物譲渡後は今まで個人に入ってきた家賃収入は全て法人で受け取ることになります。そして法人は家賃収入を基に役員に給与を支払います。こうすることで個人が受け取っていた家賃を相続人である妻やご子息に間接的に移行することが出来ます。
今まで家賃収入で増え続けてきた現金預金の増加を断ち切ることができます。
さらに配偶者やご子息が給与で取ることにより所得税の超過累進税率を抑えることができます。

生命保険金を活用した対策

相続発生後すぐ現金化できる

現金預金は相続が発生するとすぐに凍結されてしまい引き出すことができません。

凍結されると遺産分割協議が整わないと引き出すことができません。

ところが生命保険金はすぐに現金化できる財産です。

受取人の単独の請求で資料到着後5日程度で保険金が支払われます。

相続放棄をしても生命保険金は受取れるので家族の保障を確保できる　

生命保険金は民法上の相続財産ではないため放棄をしても生命保険金の受取人になっていれば受け取れます。したがって借金などマイナスの財産が多い場合には相続放棄をしますが生命保険金は放棄をしても受け取ることができます。

したがって残された家族の今後の生活資金を確保することができます。

納税・遺産分割の両方で資金をねん出できる

納税資金が足りない場合は現金を借りるか不動産を売却して支払うしかありません。納税資金に見合う生命保険金に入っていれば納税資金の心配をする必要はありません。

遺産分割の対象外である

相続でもめても遺産分割の対象財産から外れるため手続きをすれば他の相続人の承認を受けなくても受け取れることができます。

法定相続人一人当たり500万円の非課税があります

生命保険金は相続税を支払う人を受取人に

配偶者が受取人になっているケースが多くみられますが、配偶者は法定相続分または1億6千万円まで非課税なので相続税を支払うことのないケースが多く、相続税がかかってくる人を受取人にすることが大事です。配偶者よりむしろご子息や会社の後継者または自社株を相続する相続人には相続税が多額にかかることが多いため、納税額の生じる相続人を生命保険金の受取人とすべきでしょう。

契約者及び受取人を相続人にして一時所得にする方法

相続税が最高税率の55%(遺産総額6億超)になる場合は契約者および受取人を相続人にして一時所得として課税されれば1/2課税となり、所得税・住民税の最高税率の1/2すなわち27.5%ですみ有利となります。

一般的に相続財産が多く2次相続の場合にこの方法で納税資金を確保する方法もあります。

「遺産分割対策として生命保険を活用」

相続人が3人兄弟で父が長男と自宅で同居して自宅しか財産がない場合

長男が自宅を相続する場合に相続税がかからなくても次男三男から遺留分減殺請求の訴えを起こされることがあります。

この場合に下記①②の方法が考えられます。

①自宅を相続できない次男、三男を受取人として被相続人が生命保険に加入するという方法がありますがこのケーでも次男、三男が受け取った生命保険金はみなし相続財産のため遺留分の侵害をカバーすることができません。

②長男が生命保険金を受け取り、受け取った保険金の中から次男三男に代償金を交付する

長男が生命保険金の受取人となり、その中から代償金として支払うようにすれば①の問題はクリアーできます。また契約者受取人を長男として一時所得として生命保険金を受け取り代償金を支払う方法も考えられます。

「経営者による生命保険活用」

経営者(被相続人が)貸し付けている不動産の問題